ЕТАПИ НА СДЕЛКАТА С НЕДВИЖИМ ИМОТ

След извършени огледи и избор на конкретен имот се пристъпва към същинския процес на покупката и документалното оформяне. Самият процес се състои от няколко основни етапа, както следва: 

I. Юридически справки - преди пристъпване към подписване на предварителен или окончателен договор е силно препоръчително да се извършат надлежни справки, сред които следните: 

- статута на конкретния имот и неговото предназначение за ползване, с оглед съвместимостта с намеренията на купувача;

 - проверка на всички гореописани документи, необходими за прехвърляне на собствеността;

 - наличието на тежести;

 - справка за продавача - за ФЛ уточняване на семейното състояние по време на придобиване на имота или съответно за ЮЛ – справка в Търговския регистър;

 II. Предварителен договор – след успешно приключване на юридическите справки се пристъпва към сключване на предварителен договор в писмена форма. Този договор по своята същност е обещание на страните за сключване на окончателния договор и съдържа уговорки относно съществените условия на последния. Предварителният договор индивидуализира подробно имота и фиксира краен срок за подписване на нотариалния акт. При подписването му купувачът обикновено - според практиката, но не и по закон задължително - заплаща на продавача задатък в размер равен обикновено на 10% от договорената цена за имота. Възможно е страните да договорят задатък и в различен размер или въобще да не договорят такъв. При неизпълнение предварителния договор обикновенно предвижда санкции за виновната страна, като съществува и възможността съгласно чл.19, ал.3 от ЗЗД всяка страна да предяви съдебен иск за обявяване на договора за окончателен.

 III. Окончателен договор в нотариална форма - нотариалното изповядване на сделката за прехвърляне на собствеността върху имота се извършва пред нотариус с район на действие – района по местонахождение на имота. В деня на подписване на нотариалния акт следва да се представят всички гореописани документи, както и актуално към деня в писмена форма Удостоверение за липса на тежести върху имота. Нотариалният акт подлежи на вписване в Имотния регистър, което го прави противопоставим на всяко трето лице.

 IV. Заплащане на продажната цена - когато общата продажна цена надвишава 10 000 лева, то следва всички плащания по договора да се извършват по банков път.

 V. Предаване владението върху имота – обикновенно владението се предава в деня на подписване на окончателния договор в нотариална форма, но е възможно страните да договорят други условия. Важно е да се отбележи, че собствеността преминава върху новия собственик с подписване на нотариалнния акт, независимо дали владението на имота е предадено на купувача или не. От правна гледна точка е възможно продавачът да запази владението на имота за по-дълъг срок, ако страните изрично са договорили това условие. При предаването се подписва приемо-предавателен протокол, в който се отразява състоянието на имота към момента и евентуални недостатъци/дефекти по него, както и се предават ключовете за имота. При липса на приемо-предавателен протокол, се приема, че имотът е предаден в добро състояние и без забележки.

 Какви са основните задължения на новия собственик?

 Основни задължения:

 - да декларира придобиването на собствеността върху имота в съответната данъчна служба в 2-месечен срок от придобиване;

 - да смени регистрацията на партидите за ток и вода на свое име;

 - да заплаща годишния данък за имота и такса битови отпадъци;

Когато купувачът е чуждестраен гражданин, да се регистрира като собственик на недвижим имот в Регистър Булстат (национален административен регистър) в 7-дневен срок от придобиване.

 Допълнителни мерки:

 в зависимост от вида на имота и начина на неговото ползване може да възникне и допълнителна такса за поддръжка на имота и/или общите му части;

 в допълнение собственикът може да застрахова имота;

 Какви са разходите по прехвърляне на собствеността?

 Обикновено разходите по прехвърлянето на собствеността са следните:

 местен данък - определя се от конкретната община (за общините Царево и Приморско местния данък е 3% );

 такса вписване в Имотния регистър - 0,1% от удостоверения материален интерес;

 нотариална такса – определя се пропорционално в зависимост от материалния интерес на сделката;

 такси за банкови преводи;

 такса за преводач (за чуждестранни граждани);

 комисионна на агенция за недвижими имоти – посредник по сделката.